בשעה טובה – מצאתם את המגרש לבניית בית חלומותיכם או שמצאתם את הבית/דירה עליו/ה תמיד חלמתם… בטרם תחתמו על חוזה הרכישה עליכם ו/או מי מטעמכם לבצע בדיקות מקדמיות בנוגע לנכס הרלבנטי, כמו כן, מומלץ להיוועץ ולהעזר באיש מקצוע מהתחום הבקיא בדינים וילווה אתכם בתהליך.
ריכזתי עבורכם את הבדיקות ההכרחיות, שיש לבצע בטרם רכישת נכס מקרקעין, כמובן שכל מקרה יש לבחון לגופו ובהתאם תידרש העמקה, בירור והתייחסות הספציפיים לו.
ארבעת הבדיקות העיקריות:
- בדיקה משפטית.
- בדיקה תכנונית.
- בדיקה פיזית.
- בדיקה מימונית.
הבדיקה הראשונה – בדיקה משפטית
בבדיקה זו נברר מיהו הבעלים של הנכס – זהות הבעלים של הנכס. עלינו לוודא שהאדם המציג עצמו כבעל הנכס, הוא אכן רשום כבעלים החוקי של הנכס ולא נחזה לכזה. לצורך כך, בנכסים אשר רישומם מתנהל בלשכת רישום מקרקעין (טאבו), יש לקבל נסח טאבו עדכני; בקרקעות של רשות מקרקעי ישראל, יש לקבל אישור זכויות עדכני; בנכסים המנוהלים באמצעות חברה משכנת ו/או כל גורם אחר המנהל את רישום הזכויות, יש לקבל אישור זכויות עדכני.
כמו כן, יש לבדוק שהנכס נקי מכל חוב או שעבוד או כל זכות של צד שלישי. עוד בשלב מו"מ וגם ביום החתימה על החוזה חובה לבדוק את מצב הזכויות בנכס. קרי: חשוב לוודא שהנכס אינו מעוקל/משועבד/ממושכן בגין חובות ו/או התחייבויות קודמות של בעל הנכס. בדיקה כאמור תתבצע אצל הגורם שמנהל את הרישומים ביחס לנכס, דהינו, לשכת רישום המקרקעין, רשות מקרקעי ישראל, חברה משכנת או הגורם הרלבנטי המנהל את הרישום. בצמוד לכך מומלץ לערוך בדיקה במרשמי רשם המשכונות של משרד המשפטים ו/או רשם החברות במידה ובעל הנכס הוא חברה.
בדיקה נוספת, באשר למסמכי היסוד של רישום הנכס בלשכת רישום מקרקעין. מזמינים באתר האינטרנט את מסמכי הבית המשותף, ונקבל את צו רישום הבית המשותף, תקנון, ותוכנית חתומה (גרמושקה) שלפיה נרשם הבית כבית משותף בטאבו.
הבדיקה השניה – בדיקת מצבו התכנוני של הנכס
בדיקת התוכניות החלות על הנכס. יש לקבל ממשרדי הוועדה המקומית שבשטחה מצוי הנכס פירוט בכתב הנוגע למצב התכנוני של הנכס. בין הבדיקות: ייעוד הנכס, מהן זכויות הבנייה האפשריות, האם ניתן להוסיף ולבנות בנכס (זכויות בניה שטרם נוצלו).
בצמוד לכך, יש לבדוק את היתר הבניה (בנכסים בנויים). יש לבדוק האם קיימת זהות בין היתר הבניה שניתן לבין המצב הבנויי בפועל. בעלי נכסים רבים סוגרים מרפסות, בונים פרגולות, מרחיבים את הבתים וכיוצ"ב ללא היתר כנדרש לפי חוק. בדיקה זו ניתן לבצע בארכיון תיקי הבניין של הרשות המקומית שהנכס מצוי בשטחה. יש לבקש לעיין בתיק הבניין של הנכס. בתיק זה נמצא כל החומר הרלבנטי לנכס החל מהבקשות שהוגשו למתן היתר בנייה, ההיתר שניתן בפועל וכל תכתובת אחרת הרלבנטית לנכס שנכתבה במהלך השנים והנוגעת לנכס. מעיון בתיק ניתן ללמוד על חריגות בנייה, תכתובות בין הרשות לבעלי הנכס, האם ננקטו נגד בעלי הנכס בעבר או בהווה הליכי תכנון ובניה, דו"ח של פקח שביקר בנכס, מכתבי התראה שנשלחו לבעלי הנכס וכו'. ניתן לצלם את התיק או להורידו מהאינטרנט (מחלקת הנדסה).
חשוב מאוד לברר את המידע הנ"ל ולבדוק את השלכותיו וכמובן במידת הצורך לתת לכך ביטוי ראוי בחוזה הרכישה. יצוין בהקשר זה, כי שימוש בנכס ללא היתר חושף הן את המשתמש והן את הבעלים של הנכס להליכים פליליים ורוכש הנכס יכנס לנעליו של המוכר לעניין זה.
בירור נוסף שישלים את תמונת המצב, הוא בדיקת התכנון העתידי של האזור ומה מתוכנן מסביב לנכס בפרט? כדי להימנע מהפתעות לא צפויות יש לבצע בדיקה זו אף היא במשרדי הועדה המקומית שהנכס מצויי בשטחה. יש לבקש מידע לגבי התוכניות החלות על המגרשים הגובלים בנכס. הבדיקה הופכת רלבנטית יותר כאשר המגרשים הגובלים טרם ניבנו או פותחו או שהם משמשים כשטח ציבורי, או שיש עליהם בית צמוד קרקע ישן וכו'. ייתכן ותגלו שמתוכנן במגרשים הגובלים בניין רב קומות, בניין מסחרי, בניין ציבורי לרווחת התושבים, וכיוצ"ב.
כמו כן, חשוב לבדוק ברשות המקומית את התוכניות העתידיות, אם ישנן, לשכונה או ישוב בו אתם מחפשים מגרש. כך תוכלו ללמוד על עתיד אופיו של האזור.
הבדיקה השלישית – בדיקת פיזית של הנכס
בבדיקה זו ננסה לאתר פגמים גלויים ונסתרים בנכס.
באמצעות בעלי מקצוע (ולפעמים אף בעצמכם) ניתן לחשוף פגמים גלויים ונסתרים לעין. פגמים גלויים לעין כגון: רטיבות, ונזילות הנראות לעין, שיפוע המגרש, מטרדי רעש, קו מתח גבוה, שנאי של חברת החשמל, אנטנה סלולארית, משאבה של מים, תחנת סניקה לביוב וכיוצ"ב. כל אלו יפגעו בערך המגרש/נכס ואף עלולים להיות מסכנים לבריאותינו. פגמים הנסתרים לעין כגון: רטיבות ונזילות במבנה, בעיית ניקוז, לחץ מים בברזים, שינויים שנעשו בנכס ויש בהם כדי להשפיע על יציבות ובטיחות המבנה וכיוצ"ב.
הבדיקה הרביעית – בדיקה מימונית
בדיקה זו הכרחית לצורך עמידה בהתחייבויות הקונה למחיר התמורה של הנכס.
יש לפנות לבנקים למשכנתאות ולבקש אישור עקרוני לקבלת ההלוואה הדרושה לרכישת הנכס, והכל כדי להימנע ממצב בו הקונה לא יוכל לשלם תשלום בגין הנכס. אי תשלום מהווה הפרה יסודית של החוזה ובהתאם תחוייבו בפיצויי מוסכם למוכר הנכס.
הבנקים עושים אבחנה בין נכס מגורים ראשון שנרכש – מעמידים משכנתא של 75% (הון עצמי של )25%.
נכס להשקעה – 50% משכנתא (50% הון עצמי).
על הקונה לבדוק מהו ההון העצמי ההתחלתי שלו למימון העסקה.
במקרים מיוחדים אפילו לבקש מהבנק לעשות בדיקה מקדימה למתן מימון לעסקה. הכל כדי לברר שיהיה לכם "גב" כלכלי לעסקה.
תשלומים נוספים הצפויים לכם:
על מנת להשלים את התמונה, ועוד בטרם חתימה על חוזה על הרוכש לברר מהם התשלומים הצפויים לחול עליו וזאת כדי לעמוד בהתחייבותו על פי הסכם הרכישה ולהימנע מהפתעות לא צפויות שלא נלקחו בחשבון. בין התשלומים החלים על הרוכש מעבר למחיר המגרש או הנכס המוסכם על הצדדים: מס רכישה, בהתאם לסיווגו של הנכס, ולמצבו של הרוכש אם זו דירה ראשונה או שהוא בעלים של דירה נוספת, אגרות בניה לרשות המקומית, היטלים למיניהם (פיתוח, ביוב, מדרכות וכו'), תשלומים לרשות מקרקעי ישראל (במקרה הרלבנטי), שכ"ט מתווך, שכ"ט עורך דין, שכ"ט אדריכל, שכר הקבלן המבצע את הבניה.
כותבת ההדרכה הינה בעלת משרד עורכי דין ונוטריון ענבי – אוזצקיר המעניק שירותים משפטיים ללקוחות פרטיים ועסקיים מכל רחבי הארץ. בדגש על יחס אישי, מקצועי וזמינות ללקוחות.
עו"ד ונוטריון איריס ענבי – אוזצקיר, חברה בועדת המקרקעין של לשכת עורכי הדין בישראל, בעלת ניסיון מקצועי רב בתחום דיני מקרקעין והנדל"ן, ובדגש על עסקאות של קנייה ומכירת נכסי מקרקעין לרבות מתן ייעוץ במיסוי מקרקעין.
נייד: 052-2787828
טלפון: 09-7420485
http://www.facebook.com/irisanavilaw
האמור לעיל, מהווה מידע כללי בלבד ואינו נועד בשום מקרה לשמש כייעוץ משפטי ו/או כתחליף לייעוץ משפטי. הכותבת אינה נושאת באחריות כלפי הצופים ואין להסתמך על האמור מבלי להתייעץ עם עו"ד.
