חוק שכירות הוגנת אינו חוק חדש, אלא תיקון לחוק השכירות והשאילה, תשל"א-1971 שחוקק כאמור בשנת 1971, כך שלמעשה מדובר בחוק שקיים מזה זמן רב. על כן, עלינו לשאול מה תוקן בחוק באופן שגרם לכך שיתייחסו לכך כרפורמה של ממש, וכן כי יכנו את אותו תיקון כ- "חוק שכירות הוגנת". נכנס לתוקפו ביחס לחוזים חדשים שנערכו החל מ-18 בספטמבר 2017.
חלות על שכירויות עסקיות של מקרקעין ועל שכירות מיטלטלין (מדיח כלים, ציוד נלוויה וכו'). הן גם חלות על שכירות למגורים.
חוק שכירות הוגנת" אינו חוק בפני עצמו, אלא פרק אשר התווסף לחוק השכירות והשאילה, תשל"א-1971. פרק זה מוגבל לתחום השכירות למגורים. הוא צרכני באופיו ונושא אופי קוגנטי (בלתי-ניתן להתנאה חוזית נוגדת). בצד הוספת פרק זה לחוק, בוצעה רביזיה כוללת של דיני השכירות הכלליים, ומרבית הוראות החוק תוקנו, בהתאם
הרקע לחוק שכירות הוגנת?
לפי דברי ההסבר לתיקון חוק השכירות והשאילה עולה כי מאז שהחוק נחקק לא נעשה בו שום תיקון, בעוד שבמשך הזמן שעבר התרחשו שינויים רבים בתחום השכירות אשר חייבו את עריכתו מחדש. הכוונה היא לפערי הכוחות שנפערו בין משכירים לבין שוכרים ולכשלי השוק אותם חל הצורך להסדיר בעקבות אותם פערי כוחות בנושאים כגון: איזון היחסים שבין הצדדים בהסכמי שכירות, הסדרת שוק השכירות, הגברת הוודאות לכל אחד מהצדדים, חידוד עניין החובות והזכויות. כן מוסדרים או מושלמים בחוק נושאי חבות בתשלומים ומועדם, גובה ומימוש הערבות שתינתן על ידי השוכר, ליקויים ואי התאמות במושכר וחבות בתשלומים שונים.
על איזה דירות החוק חל?
סעיף 25 טו לחוק קובע שסימן ו' (חוזה שכירות למגורים) לא יחול על:
- דירה בבית מלון, או דירה למטרת נופש
- דירה במעון
- דירה בדיור מוגן
- דירה במעונות לסטודנטים
- דירה שחוק הגנת הדייר חל עליה
- חוזה שכירות למגורים שתקופת השכירות לפיו אינה עולה על שלושה חודשים
- חוזה שכירות למגורים שתקופת השכירות עולה על 10 שנים
- חוזה שכירות שדמי השכירות מעל 20,000 ₪.
עיקריי התיקונים לחוק שכירות הוגנת?
מהי דירה מושכרת למגורים?
נקבע כי "דירה" לעניין שכירות למגורים היא חדר או מערכת חדרים המשמשים בעיקרם למגורים וכי "הדירה המושכרת" כוללת גם את חלקי הרכוש המשותף הצמודים לה בהצמדה כמשמעותה בחוק המקרקעין, ככל שאלה הושכרו במסגרת חוזה השכירות;
מהו נכס ראוי למגורים?
החוק החדש מגדיר מהו נכס ראוי למגורים ובכך קובע בעצם אילו נכסים ניתנים להשכרה. לפי החוק החדש, הנכס המושכר חייב לכלול תנאי מחייה נאותים, לרבות חיבור למערכת חשמל, מים, מערכת ניקוז, פתחי אוורור, תאורה תקינה וכן דלת ראשית אשר ניתנת לנעילה.
במצב שהשוכר מגלה כי הנכס אינו ראוי למגורים מהסיבות לעיל, הוא יוכל לבטל את ההסכם בכל עת.
הסכם שכירות חייב להיערך בכתב ולכלול פרטים מהותיים
החוק קובע כי חוזה שכירות למגורים ייערך בכתב וייחתם בידי המשכיר והשוכר וכי העתק חתום מהחוזה יימסר לכל אחד מהצדדים ויכלול את הפרטים הבאים:
א. כתובת הדירה המושכרת, וכן מספרי הגוש והחלקה שלה ככל שהיא רשומה בפנקסי המקרקעין;
ב. שמות הצדדים לחוזה, מספר תעודת זהות שלהם ומענם;
ג. תיאור הדירה המושכרת, הריהוט והאבזרים שבה, ובכלל זה תיאור חלקי הרכוש המשותף הצמודים לדירה שהושכרו;
ד. תקופת השכירות, קיומה של ברירה להארכת התקופה ותנאי הברירה כאמור, וקיומה של זכות לביטול החוזה ותנאי הביטול;
ה. דמי השכירות, מועד תשלומם ואופן התשלום;
ו. תשלומים נוספים החלים על השוכר שאינם דמי שכירות, אם ישנם, וגובהם;
ז. פגם, או ליקוי אחר בדירה המושכרת שאינו קל ערך הידוע למשכיר בעת כריתת החוזה, וכל דבר אחר בדירה המושכרת או בסביבתה או בנכס המשמש אותה הגורם או העלול לגרום הפרעה של ממש לשימוש בדירה המושכרת והידוע למשכיר בעת כריתת החוזה
ח. פרטים נוספים שקבע שר המשפטים.
חובת התאמת הדירה למגורים
החוק המוצע קובע כי המשכיר ימסור את הדירה המושכרת כשהיא מתאימה למגורים.
דירה אינה מתאימה למגורים אם מתקיים בה אחד מאלה:
א. היא אינה כוללת מערכת נקזים, לרבות מערכת לסילוק סדיר של שפכים ודלוחין;
ב. היא אינה כוללת מערכת חשמל או מערכת תאורה;
ג. אין בה פתחי אוורור ותאורה טבעית וכן דלתות וחלונות לסגירת פתחים אלה, לרבות דלת כניסה ראשית בעלת אמצעי נעילה.
ד. יש בה גורם סיכון בלתי סביר לבטיחות השוכר או לבריאותו.
מהן זכויות השוכר במקרה בו נמסרה לו דירה שאינה מתאימה למגורים?
הצעת החוק קובעת כי על מסירת דירה שאינה מתאימה למגורים יחולו הוראות פרק א' החלות על אי–התאמת המושכר, ואולם אם מתקיים בדירה אחד מהתנאים שבתוספת, אשר הופכים אותה כאמור לעיל לדירה שאינה ראויה למגורים, יהיה רשאי השוכר להסתמך על אי–ההתאמה, ובכלל זה לבטל את החוזה בכל עת, וזאת גם אם ידע על אי–ההתאמה בעת כריתת החוזה, לא הודיע למשכיר על אי–ההתאמה לאחר שגילה או היה עליו לגלותה, או לא נתן למשכיר הזדמנות סבירה לבדוק ולתקן את אי–ההתאמה. בכך מאפשרת הוראה זו לגבור על הוראות החוק, אשר שוללות הסתמכות של השוכר על אי–התאמה כאשר הוא ידע עליה מראש.
מי מתקן מה?
אם בעבר רשאי היה המשכיר להתנות ביצוע תיקונים או להתעכב בתיקון ליקויים מסוימים, הכל על פי שיקול דעתו המוחלט, החוק החדש בא לעשות סדר בנושא ומגדיר פרקי זמן ברורים לביצוע התיקונים:
תיקון רגיל: על המשכיר חלה החובה לשלם או לחילופין לתקן בתוך 30 ימים פגמים שנגרמו בשל שימוש סביר וזאת מרגע קבלת דרישה על ידי השוכר.
תיקון דחוף :תיקון שאינו מאפשר שימוש בנכס למטרת מגורים באופן סביר, כגון: רטיבות, עובש וכדומה, על המשכיר לשלם או לחילופין לתקן בתוך 3 ימים מיום דרישת השוכר.
במידה ולא יבוצע תיקון במסגרת הזמן הקבועה בחוק החדש, רשאי השוכר לבצע את התיקון בעצמו או באמצעות בעל מקצוע אחר. עלות התיקון תקוזז משכר הדירה בהתאם.
מי משלם מה?
החוק החדש הותיר על כנו את חובת ביצוע תשלומים שוטפים (תשלום לוועד בית, חשמל, ארנונה, מים וגז) על ידי השוכר. תשלומים אשר קשורים להשבחת הנכס יחולו על המשכיר. השוכר לא יישא אלא בתשלומים המפורטים בסעיף, ובכלל זה דמי השכירות, מסים החלים על המחזיק בדירה (ארנונה), תשלומים בגין צריכה של שירותים שוטפים (מים, חשמל, גז) ותשלומים לוועד בית משותף. עוד מוצע לקבוע סוגי תשלומים שבהם, בין השאר, יישא המשכיר, ובכלל זה: תשלום המיועד לרכישה או לשדרוג של מערכות או מיתקנים קבועים המשרתים את הדירה המושכרת, למעט התאמות מיוחדות או שיפורים שביקש השוכר, תשלום בעד דמי ביטוח הדירה המושכרת בביטוח מבנה ותשלומים שהמשכיר חב בהם כלפי אדם שלישי כמו שכר טרחה של עורך דין או מתווך שעבד עבוד המשכיר
עם זאת, ישנו חידוש בכל הקשור לשכר הטרחה של מתווך. במידה והמשכיר שכר את שירותיו של מתווך, דמי התיווך בעסקה ישולמו במלואם על ידו ולא יהיה ניתן לגלגל את התשלום לכתפי השוכר.
| מי חב בתשלום דמי תיווך? | שוכר | משכיר |
| משכיר ושוכר, כל אחד בהתאם להסכם | חתם על הסכם הזמנת שירותים | חתם על הסכם הזמנת שירותים |
| משכיר | לא חתם | חתם על הסכם הזמנת שירותים |
| שוכר | חתם | לא חתם |
| שוכר , להימנע מציון השוכר בהסכם | חתם | חתם בלעדיות – ללא עלות |
ערובה לדמי השכירות –
החוק מגביל את גובה סכום הבטוחות שכרוכות בהוצאה כספית לשוכר שהמשכיר רשאי לבקש, ונקבעים תנאים למימוש הבטוחות והוראות לעניין אופן מימושן. עד 1/3 מתקופת השכירות ולא יותר משלושה חודשי שכירות.
על הנכס להימסר לידי השוכר כשהוא נקי וחופשי מכל זכות מגבילה או זכות סותרת
לסיכום: מה עושים עכשיו?
מטרת החוק החדש, הינה לעשות סדר בשוק השכירות ולעגן את זכויות השוכרים על פי הדין. תמו הימים בהם בעל נכס יכול לעשות כמעט כל העולה על רוחו. לכן, על כל בעל נכס להיערך לקראת כניסתו של החוק החדש ולשנות את ההוראות הסכם השכירות באופן שיתאם את החוק החדש ולא יחשוף אותו להפרת הסכם פוטנציאלית.
מהם הסעדים העומדים למשכיר כנגד הנזקים שנגרמו משוכר:
תביעה לסילוק יד מהמהקרעין
לממש הבטוחות הקבועות בהסכם:
מדרג הבטוחות:
- ערבות בנקאית. מדובר במסמך ("שטר") כספי המונפק על ידי בנק מסחרי בתוקף לשנה אחת. הבנק מוסר מסמך שכזה תמורת מסירת סכום זהה לבנק, בתוספת עמלות וביול. מסמך זה נמסר במקור למשכיר והוא מוחזר בתום תקופת השכירות במידה ואין עילה לשימוש בבטוחה, כאמור בסעיפי הבטוחות בחוזה השכירות. גם את הערבות מקובל לדרוש בשווי שלושה-ארבעה חודשי שכירות
דרכי המימוש פשוטות יחסית (פניה בכתב לבנק), וכן לוח הזמנים למימוש מונה מספר ימים בדרך כלל
שוכרי דירות מתקשים להעמיד סכום כספי בשווי ארבעה חודשי שכירות למשכיר, מה גם שבמקרה זה עליו להוסיף לבנק תשלום עמלות וביולים המכבידים גם הם.
- שטר חוב מדובר בשטר שנערך על ידי עורך דין, לפקודת המשכיר על סך כספי של כשלושה-ארבע חודשי שכירות, ואשר מוחזר בתום תקופת השכירות במידה ואין עילה לשימוש בבטוחה.
דרכי המימוש הינן בלשכת ההוצאה לפועל, כלומר גם במקרה זה, ישנו צורך בניהול הליך משפטי ארוך ומורכב יחסית, ולפיכך לוח הזמנים לגבייה ארוך. ומכאן נובעת גם הבעייתיות בבטוחה זו, באשר מימושה אורך זמן ועולה למממש כספים ובהם שכ"ט לעורך הדין המטפל בתיק ההוצאה לפועל וכיו"ב
- ערבים מדובר בהחתמת צד שלישי על שטר ערבות כערב לחיובי השוכר בחוזה, בדרך כלל ללא הגבלה בסכום.
דרכי המימוש הינן באמצעות תביעת הערב בבית משפט, כלומר, גם בטוחה זו דורשת ניהול הליך משפטי ארוך ומורכב יחסית במידה והשוכר אינו עומד בתשלומי השכירות או מפר את חוזה השכירות, ועל כן לוח הזמנים ארוך- משמע, גם בטוחה זו בעייתית נוכח הזמן והכסף שמושקעים בה
- שיק בטחון מדובר בשיק חתום, ללא תאריך ולפקודת המשכיר אשר מוחזר בתום תקופת השכירות במידה ואין עילה לשימוש בבטוחה, כאמור בסעיפי הבטוחות בחוזה השכירות. גם במקרה זה, מקובל לדרוש שלושה-ארבעה חודשי שכירות כבטוחה. דרכי המימוש בעייתיות קמעה, שכן הן תלויות בשאלה אם השיק לא בוטל וכן, אם השיק יכובד על ידי הבנק הנמשך. לוח הזמנים תלוי בתשובה לשאלות אלו. הבעיה – כאמור, מדובר בבטוחה "על תנאי" ולכן אינה בטוחה חזקה, אשר ייתכן שיהא צורך לפנות עימה להוצאה לפועל.
